Conseils fiscaux pour la copropriété

Les déductions fiscales fédérales et les crédits pour l'accession à la propriété sont généralement disponibles pour les copropriétaires de tous types, mais les choses peuvent se compliquer lorsque plusieurs propriétaires sont impliqués. Utilisez ces conseils pour éclaircir les complications fiscales associées à la copropriété et vous assurer d'avoir pleinement accès à vos allégements fiscaux.

Connaître votre statut de propriété

Un bien immobilier appartenant à plus d'une personne peut relever de l'une des trois conditions de propriété différentes, selon la situation et la relation des propriétaires entre eux. Le statut de propriété détermine en partie la façon dont les propriétaires paient les impôts fonciers et réclament les déductions et les crédits pour propriétaire-occupant, il est donc important de savoir quel type s'applique à votre maison.

Colocation : Les propriétaires ont un droit égal à la possession de la propriété et sont considérés comme possédant des parts égales (ainsi, s'il y a deux propriétaires, chacun est considéré comme possédant 50 % de la maison). La tenance conjointe comprend le droit de survie, ce qui signifie que si l'un des propriétaires décède, sa part revient automatiquement au(x) propriétaire(s) survivant(s). Cela fait de la colocation une utilité dispositif d'évitement d'homologation . Location en commun : Les propriétaires ont le droit de diviser leurs parts de la propriété comme ils le souhaitent et peuvent vendre ouléguer leur intérêtsans le consentement des autres propriétaires. Ils peuvent utiliser un bail en commun de partager la propriété entre eux en parts inégales. La copropriété par des propriétaires qui ne sont pas mariés entre eux est par défaut de ce type, à moins que les propriétaires ne choisissent spécifiquement une autre option. Location par la totalité : Cette propriété n'est accessible qu'aux couples mariés. Parce que la loi considère les couples mariés comme une seule entité, un foyer avec ce type de propriété est considéré comme appartenant à une seule personne.

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Vous pouvez généralement trouver votre type de propriété sur l'acte de propriété ou les documents hypothécaires. Si aucun document ne précise le type de propriété, l'IRS supposera généralement que vous possédez la maison en tant que locataires communs.

En tant que locataires communs, les propriétaires peuvent réclamer différentes proportions de diverses déductions et crédits, au lieu de les diviser également. Par exemple, deux copropriétaires avec un accord de colocation devraient par défaut diviser la déduction des intérêts hypothécaires à 50/50, mais si les deux mêmes propriétaires ont une location commune, ils peuvent diviser la déduction 50/50, 75/25, ou même 100/0 s'ils le souhaitent.

Déposer conjointement si marié à un copropriétaire

Si vous êtes marié à l'autre copropriétaire de la maison, vous pouvez éviter les complications fiscales en produisant une déclaration conjointe avec votre conjoint. Étant donné que le statut de marié déclarant conjointement regroupe tous les revenus et dépenses du couple sur une seule déclaration de revenus, vous pouvez simplement mettre la valeur totale de tous les crédits ou déductions sur cette déclaration. Cela vous évite d'avoir à déterminer qui a payé quoi.

Allégements fiscaux fonciers communautaires divisés 50/50

Si les propriétaires de la maison sont mariés mais déposent séparément, ils doivent être particulièrement prudents s'ils vivent dans un état de propriété communautaire. leétats de propriété de la communautésont l'Arizona, la Californie, l'Idaho, la Louisiane, le Nevada, le Nouveau-Mexique, le Texas, Washington et le Wisconsin.

Les conjoints dans ces États doivent fractionner leurs revenus et dépenses conjugaux 50/50 , et l'IRS respecte cette loi. Ainsi, dans un état de communauté de biens, même si l'un des époux paie 100 % des dépenses liées à la maison et qu'il dépose des déclarations fiscales séparées, il doit chacun réclame 50 % des déductions et crédits pertinents. Bien sûr, vous pouvez éviter ce problème en déposant conjointement selon le conseil ci-dessus.

Inclure un relevé pour les déductions d'intérêts hypothécaires

Si plusieurs personnes possèdent une maison en commun, elles peuvent généralement déduire les intérêts hypothécaires en fonction de leur part de propriété dans la maison. Par exemple, quelqu'un qui possède 50 % de la maison peut légalement réclamer 50 % des intérêts hypothécaires en déduction. Cependant, le formulaire 1098 que les prêteurs hypothécaires envoient aux emprunteurs et à l'IRS peut ne pas répertorier tous les propriétaires, et n'indiquera certainement pas leurs pourcentages de propriété. En fait, les prêteurs envoient souvent le formulaire 1098 uniquement à la première personne figurant sur les documents hypothécaires et n'incluent que le numéro de sécurité sociale de cette personne. Dans cette situation, l'IRS supposera que le propriétaire inscrit est le seul admissible à déduire les intérêts.

Pour diviser la déduction des intérêts hypothécaires entre les copropriétaires, vous devrez inclure un relevé des déductions des intérêts hypothécaires avec votre déclaration de revenus.

• Le propriétaire dont le nom figure sur le formulaire 1098 réclame sa part des intérêts hypothécaires à l'annexe A, ligne 10 (intérêts hypothécaires et points indiqués sur le formulaire 1098).
• Les autres propriétaires réclament leurs parts des intérêts hypothécaires à l'annexe A, ligne 11 (intérêts hypothécaires non déclarés sur le formulaire 1098). Ils devront joindre une déclaration avec le nom du propriétaire figurant sur le formulaire 1098, son numéro de sécurité sociale et son adresse postale. Il peut être plus simple de faire une copie du formulaire 1098 et de joindre la copie à la déclaration de revenus au lieu de rédiger une déclaration séparée.
• Les propriétaires doivent diviser leurs paiements d'intérêts hypothécaires réclamés de telle manière qu'ils totalisent jusqu'à 100 % du montant indiqué sur le formulaire 1098.

Les taxes foncières et (le cas échéant) les primes d'assurance hypothécaire payées pour l'année apparaissent également généralement sur le formulaire 1098. Cependant, l'IRS n'est pas aussi pointilleux sur la façon dont les copropriétaires répartissent ces déductions. Tant que les montants réclamés pour tous les propriétaires s'ajoutent au total indiqué sur le formulaire 1098, les copropriétaires peuvent simplement réclamer ces déductions sur l'annexe A et n'ont pas besoin d'inclure une déclaration distincte.

Fractionner le crédit énergétique résidentiel en fonction des dépenses

Les propriétaires qui effectuent certaines améliorations éconergétiques dans leur maison peuvent être admissibles à des crédits d'impôt. Les copropriétaires peuvent répartir ces crédits en fonction du montant dépensé par chaque propriétaire pour les mises à niveau. Par exemple, si deux copropriétaires d'une maison ont acheté un chauffe-eau solaire et que le premier propriétaire a payé 60 % du coût tandis que le deuxième propriétaire a payé l'autre 40 %, alors le premier propriétaire pourrait réclamer 60 % du crédit connexe. et le reste du crédit irait au deuxième propriétaire. Les deux propriétaires devraient déposer Formulaire 5695 avec leurs déclarations de revenus pour réclamer leur part du crédit.

Couvrir toutes les dettes, même si ce n'est pas la vôtre

Si vous possédez une maison conjointement avec une autre personne, vous pouvez être tenu responsable du non-paiement de l'intégralité du montant des dettes liées à cette maison, même si cette responsabilité appartenait techniquement à un autre propriétaire. Ainsi, il est généralement préférable de payer l'intégralité de la facture plutôt que de la laisser glisser même si ce n'est pas légalement de votre responsabilité. Dans cette situation, consultez votre conseiller juridique pour voir si vous avez un recours, comme poursuivre votre copropriétaire défaillant pour les fonds.

Comprendre la responsabilité de copropriété

Si vous possédez une maison conjointement avec un autre contribuable, votre responsabilité dépend de votre relation, comme indiqué dans l'hypothèque ou l'acte de propriété. Vous pouvez être tenu responsable de tout défaut de paiement de l'intégralité des taxes dues, même si cette responsabilité appartenait techniquement à un autre propriétaire. Utilisez ces conseils pour vous protéger contre une telle éventualité, ainsi que pour maximiser les déductions auxquelles vous avez droit.