Comment un évaluateur détermine-t-il la valeur d'une propriété ?

Les évaluateurs immobiliers évaluent la propriété en effectuant une visite guidée de la maison, puis en utilisant l'une des deux méthodes d'évaluation standard : soit l' approche de comparaison des ventes ou l' approche du coût . À l'occasion, un évaluateur peut appliquer les deux méthodes d'évaluation dans le but de déterminer une valeur extrêmement précise. Une évaluation de la maison fournit la meilleure détermination de la valeur d'une maison.

Le Parcours

Contrairement à d'autres formes d'évaluation des maisons, telles que les rapports établis par les agents immobiliers, les évaluations des maisons sont préparées par des évaluateurs de maisons agréés. Ces professionnels examinent divers facteurs lorsqu'ils évaluent un bien immobilier. Entre autres choses, ils tiennent compte de la taille, de la disposition et de la qualité de l'entretien d'une maison. Ils tiennent également compte des propriétés environnantes et des ventes récentes de maisons similaires.

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La visite guidée est la première étape d'une évaluation d'une maison résidentielle et de loin la partie la plus importante de l'ensemble du processus. Au cours de cette étape, l'évaluateur visite la maison et effectue une inspection visuelle de l'intérieur et de l'extérieur de la propriété. Il note également des éléments qui ajoutent de la valeur, tels que des équipements et des améliorations.

Extérieur

L'évaluateur commence généralement par inspecter visuellement l'extérieur de la maison, examiner la structure globale et évaluer les matériaux utilisés pour construire la maison. Il portera une attention particulière aux fondations de la maison pour déterminer s'il y a des fissures ou des signes de dégâts d'eau. Bien qu'un évaluateur d'habitations soit formé pour rechercher des signes évidents de délabrement, il n'est pas un inspecteur en bâtiment .

À l'intérieur

Bien que l'évaluateur n'évalue pas la valeur d'une maison en fonction de son décor, une maison propre et bien entretenue sera meilleure qu'une maison encombrée et sale.Mettre en scène la maisonpeut augmenter considérablement sa valeur. Les évaluateurs examinent les matériaux de construction essentiels utilisés pour construire l'intérieur de la maison, y compris les revêtements de sol, les luminaires, les fenêtres et les portes. L'évaluateur tient également compte de la superficie et du nombre de chambres à coucher.

Agréments

Pendant que l'évaluateur est à l'intérieur, il examinera les équipements de la maison, qui comprennent tous les petits extras qui rendent une maison plus confortable. Des équipements tels que la climatisation centrale, des détecteurs de monoxyde de carbone, des systèmes de sécurité et des traitements de fenêtre personnalisés distinguent une maison des autres propriétés et peuvent augmenter la valeur marchande.

Mises à niveau

Des améliorations majeures peuvent augmenter considérablement le prix d'une maison. L'évaluateur de la maison tiendra compte de choses comme les nouvelles armoires de cuisine, les appareils électroménagers ou les comptoirs. De même, une salle de bain récemment rénovée peut ajouter des milliers de dollars à la valeur estimative d'une propriété. Si vous améliorez votre maison, il est important de conserver vos reçus et vos factures afin de pouvoir prouver combien vous avez dépensé en matériaux et en main-d'œuvre.

Méthodes d'évaluation de la maison

Après la visite, l'évaluateur de la maison appliquera l'une des deux méthodes d'évaluation pour attribuer une valeur finale à la maison. Dans certains cas, un évaluateur peut utiliser une approche combinée pour obtenir le nombre le plus précis possible.

Approche de comparaison des ventes

De loin la méthode d'évaluation la plus populaire, l'approche de comparaison des ventes détermine la juste valeur marchande d'une maison en la comparant à des maisons similaires récemment vendues dans les quartiers environnants. Les professionnels du secteur appellent souvent ces propriétés des comparables ou des comps .

Parce qu'il n'y a pas deux maisons identiques, l'évaluateur tient compte des ajustements de prix pour toutes les différences entre les maisons composées et la maison évaluée, qui est appelée la propriété en question . Par exemple, si comp A a des comptoirs en granit et que la propriété en question a du stratifié, l'évaluateur soustrait la valeur du granit de la valeur totale de la propriété en question. L'évaluateur continue d'effectuer des ajustements pour plusieurs compositions, augmentant ou diminuant la valeur en fonction des différences de taille du lot, d'équipements, d'appareils, d'appareils électroménagers, de finitions et d'entretien général.

Approche des coûts

L'approche du coût tente de calculer le coût de remplacement de toute la maison en utilisant des matériaux de construction et de la main-d'œuvre locaux. En utilisant les étapes suivantes, l'évaluateur calcule ce qu'il en coûterait pour reconstruire la maison à partir de zéro.

1. Tout d'abord, l'évaluateur détermine la valeur du lot.
2. Il estime le coût de reproduction de la maison.
3. Il tient compte de l'âge et de l'état de la maison pour calculer l'amortissement.
4. Il soustrait le chiffre d'amortissement du coût de remplacement total d'une toute nouvelle structure.
5. Il ajoute toutes les améliorations externes, telles que les piscines, l'aménagement paysager, les hangars de stockage et les terrasses.
6. Il ajoute la valeur du lot à la valeur totale des améliorations et à la valeur amortie pour arriver à un coût de remplacement précis.

Lorsque le rapport est terminé

Les évaluations à domicile couvrent une maison à la fois à l'intérieur et à l'extérieur et chaque détail entre les deux. L'objectif est d'obtenir l'instantané le plus précis de l'état actuel de la maison. Lorsque l'expert a terminé, il prépare une analyse détaillée du bien et lui attribue une valeur marchande. Au minimum, le rapport d'évaluation de la maison comprendra :

• Une description de l'extérieur et de l'intérieur de la propriété et de toute amélioration majeure
• Une brève description du cadre de la maison, comme un nouveau développement ou une propriété rurale
• L'avis de l'expert immobilier sur la qualité du quartier et des environs
• Une déclaration concernant les commodités disponibles dans la région, telles que l'accès aux parcs, aux magasins, aux écoles et aux transports en commun
• Une liste d'au moins trois maisons comparables récemment vendues dans la région et une analyse de leurs caractéristiques
• Identification de tout problème qui nuit gravement à la valeur de la maison, comme la moisissure ou un défaut structurel
• La valeur d'expertise

Analyse comparative du marché par rapport à l'évaluation de la maison

Les évaluations immobilières sont parfois confondues avec une autre forme d'évaluation immobilière appelée analyse comparative du marché (AMC). Bien que les deux finissent par donner un prix à une propriété, un CMA est préparé par un agent immobilier, tandis que les évaluations immobilières sont effectuées par des évaluateurs immobiliers agréés.

Les deux rapports varient également dans les détails et les méthodes de préparation. Selon l'expérience d'un agent, un CMA peut aller de basique à très complet. Une évaluation de la maison, en revanche, comprendra toujours une analyse détaillée de la valeur d'une maison à l'aide de méthodes d'évaluation immobilière professionnelles.

Pour les propriétaires qui souhaitent mettre leur maison en vente, une RMR est un moyen d'estimer un prix d'inscription précis. Comme son nom l'indique, les agents immobiliers constituent une RMR en comparant les maisons des environs et en analysant les ventes récentes de propriétés similaires. En revanche, les prêteurs hypothécaires utilisent les évaluations des maisons pour approuver le financement des achats immobiliers, de sorte que la valeur doit être aussi précise que possible. Si vous envisagez d'acheter une nouvelle maison ou de refinancer votre maison actuelle, votre prêteur exigera une évaluation de la maison avant d'approuver le prêt. Certains propriétaires vont également plus loin en embauchant un évaluateur immobilier agréé pour évaluer leur propriété afin qu'ils sachent exactement comment le prix sur le marché immobilier.

Si l'évaluation n'est pas ce que vous attendez

Si vous avez obtenu une évaluation de votre maison en vue de la vente de votre maison, ne vous découragez pas si elle revient moins cher que prévu. Effectuer une évaluation avant de dresser une liste vous donne l'occasion de corriger les problèmes qui pourraient dissuader les acheteurs de faire une offre. Heureusement, de nombreux éléments sont des solutions faciles que vous pouvez résoudre vous-même. Fais le toi-mêmerénovations domiciliairessont un moyen économique d'ajouter de la valeur instantanée à une maison. Faire des changements maintenant vous fera gagner du temps et de l'argent à long terme.