L'activité de la maison retourne

Souviens-toi du TimevernantVows embauché cette fille nommée Sarah Pour faire les photos du blog, puis elle est devenue Rogue, a déménagé à Phoenix et a commencé à retourner des maisons? Eh bien mes amis, je suis de retour - du moins juste pour quelques minutes ici. Je suis tellement excité de partager certaines choses que j'ai apprises du monde de la conception de retournement / de la maison au cours des dernières années, et à J'espère offrir des conseils pratiques à tous ceux qui sont curieux de savoir comment commencer!

Je pensais depuis si longtemps que retourner une maison était un rêve inaccessible qui ne fonctionnerait jamais tant que je pourrais économiser tout l'argent, mais je suis ici pour dissiper certains des mythes que je croyais moi-même. Je vous avertit: si vous êtes sérieux au sujet de commencer à retourner, ne considérez pas que mes conseils soient le seul itinéraire. Passez du temps à demander à d'autres investisseurs immobiliers sur leurs pensées et veuillez faire votre diligence raisonnable! There are so many ways to finance these things, and I’m not a financial planning expert. Alors, essayez-le à la maison, mais n'essayez pas non plus cela à la maison? Try to do your own thing at your own home? Ressons-nous avec cela et passons à autre chose!

Vivre par la règle d'or

Quand j'ai commencé à retourner, mon collègue concepteur et ami Grace Carpenter Permettez-moi de participer au meilleur conseil (si le retournement a une règle d'or, c'est tout !!): vous gagnez votre argent lorsque vous achetez votre maison. En d'autres termes, la maison doit être un bon investissement dès le début pour que ce soit un bon flip. Je sais que le climat actuel semble incertain, mais pour l'acheteur avisé, cela pourrait être le meilleur moment pour garder les yeux ouverts pour de bonnes affaires!

Comment savez-vous que c'est un bon investissement? Recherche, mon ami! Vous devez connaître vos quartiers, ce que les maisons entièrement rénovées se vendent (pas seulement à la superficie, mais à tous les facteurs - lits, bains, taille lot, attrait, finitions, etc.), quelles maisons vendent le plus rapide, ce qui est le plus élevé en demande, Et quel style les gens dans le quartier aiment généralement. Donc, en gardant tout cela à l'esprit, une fois que vous connaissez ces choses comme le dos de votre main, vous saurez si une maison est une bonne affaire ou non. Si ce n'est pas une bonne affaire, vous ne gagnerez pas d'argent. Vous ne pouvez pas vous permettre d'acheter une maison, même si c'est la maison la plus mignonne de tous les temps (et oui, j'ai dû m'éloigner des maisons adorables parce que le prix du vendeur ne m'a pas offert de marge bénéficiaire après les rénovations), s'il n'y a pas de place dans le budget pour les rénovations, les terminations, l'aménagement paysager, la mise en scène, la commission du REALTAGE) et la prise en compte dans les paiements durs si c'est la route que vous choisissez (plus tard).

Vous devez planifier à l'avance et travailler en arrière dans vos numéros pour vous assurer que vous aurez quelque chose de respect pour que cela vaille la peine de votre temps et de votre effort! Par exemple, j'avais fait beaucoup de recherches sur le quartier historique de Garfield à Phoenix, et quand j'ai vu une maison de vente maison à vendre devant une vieille maison en briques dilapidée, je savais immédiatement a) combien cela valait la valeur après les rénovations, b) combien de rénovations coûteraient probablement, et donc je savais C) combien je voulais en payer le plus, afin de réaliser un profit. J'ai pu faire une offre éclairée afin que je sache à quel point je ferais, espérons-le, à la fin de l'accord!

Sortir en dehors du zillow

Avant de monter dans le monde de la retournement, voici quelques termes que je n'avais jamais entendus auparavant: des maisons en gros. Listes de poche hors marché. Prêts en argent dur. Mais permettez-moi de vous dire que ces trois choses changeront votre monde et vous ne regarderez jamais Zillow pour que les maisons se retournent à nouveau.

Tout d'abord, parlons de maisons en gros. J'aime appeler cela le ventre du monde de l'immobilier, car cela semble tellement plus intéressant, et le mot vider me fait rire. Les listes de gros sont des maisons qui doivent être vendues rapidement, de sorte qu'elles n'acceptent généralement que des prêts en espèces ou en argent dur, ils ont une fermeture rapide, leurs conditions sont telles quelles, il n'y a pas de période d'inspection, mais ils sont également bien inférieurs à la valeur marchande. Habituellement, ces maisons ne seraient pas approuvées pour aucun type de financement traditionnel, c'est pourquoi ils sont en espèces ou en argent dur uniquement. Ces maisons n'auront jamais de panneaux devant eux, ils Habituellement, ne sera pas sur MLS - en d'autres termes, l'acheteur typique n'aurait absolument aucune idée qu'ils sont même à vendre. La meilleure façon de trouver ces maisons est de rechercher des grossistes dans votre région (en particulier des listes de maisons en gros), de contacter quiconque est la personne de contact pour cette entreprise, puis de demander à être mis sur sa liste. Il est également utile de faire une connexion personnelle, alors demandez-les à les emmener au café ou au déjeuner ou quelque chose pour choisir leur cerveau pour commencer! Dans un marché chaud, lorsque les maisons en gros vont rapidement, une connexion personnelle avec quelqu'un vous sera bénéfique car il fait exploser la maison à sa liste de diffusion - ils pourraient vous l'envoyer en premier si vous êtes frais dans leur esprit.

Ensuite, listes de poche! Quelles sont les listes de poche, demandez-vous? C'est un terme fantaisie (impressionnez vos amis lors du prochain cocktail!) pour les listes qui Les agents immobiliers pourraient savoir qui pourraient ne pas apparaître sur vos recherches typiques de Zillow ou MLS. Comme les listes de gros, Ils pourraient ne pas être éligibles au financement traditionnel, ou peut-être que le vendeur ne veut pas améliorer la maison mais veut qu'il se vende rapidement. Si vous avez des amis d'agent, cela vaut la peine de se demander s'ils ont des listes de poche dans la zone dans laquelle vous cherchez à investir.

Parlons maintenant de l'argent! De toute évidence, comme le savent mes collègues fans de Ramsey, Cash est King. Avez-vous tout de l'argent pour financer une rénovation et un flip? GÉNIAL. Pourquoi faites-vous même ça !? Je plaisante. Si vous n'êtes pas assis sur des montagnes en espèces, vos options sont de trouver un investisseur financier ou de rechercher un prêt en argent dur. (Clause de non-responsabilité: HLes prêts d'argent Ard sont une chose d'amour / haine, mais parfois ils sont les seuls moyens jusqu'à la fin et ils ont fini par travailler à mon avantage, donc je voudrais partager un peu à leur sujet!)

Les prêts en argent dur sont des prêts à court terme et à un intérêt élevé avec un processus de demande rapide et d'approbation. Étant donné que vous devez agir rapidement dans l'immobilier, les nageoires utilisent souvent ce type de prêt comme moyen d'obtenir un financement rapidement. Avec un prêt en argent dur, vous ferez un paiement élevé et des intérêts uniquement chaque mois que vous possédez la maison. Vous devrez toujours avoir 10 à 20% du prêt comme acompte, mais il est beaucoup plus facile d'obtenir un prêt en argent difficile pour une maison qu'un prêt de prêteur traditionnel car vous travaillerez avec un prêteur privé au lieu d'une banque.

Lorsque vous cherchez des prêts en argent dur, il est important de faire vos recherches et de comprendre les risques. Étant donné que vous effectuez des paiements d'intérêts élevés chaque mois, vous devez être en mesure de rénover et de vendre le plus rapidement possible pour maximiser vos bénéfices et minimiser le nombre de ces paiements.

Ma première étape en tant que nouveau flipper serait de faire une petite recherche sur la région - regardez les prêteurs en argent dur dans votre région, contactez-les et demandez quels sont leurs taux d'intérêt, la quantité de baisse, demande-t-il des points, et tout ce qui affecte la quantité d'argent que votre prêt finira par vous coûter. Vous devrez peut-être également former une LLC avant d'obtenir un prêt. (Si vous êtes local à Phoenix, je recommande vivement Karen à ÊTRE. Prêt . Je crois qu'ils financent également au Tennessee et à la Caroline du Nord.) Trouver un prêt bon, honnête et intelligent est vital pour votre processus!

Préparer le terrain

Peut-être que mon plus grand conseil est de bien emballer la maison. L'emballage se vend! Selon cet article de Forbes.com , une maison mise en scène se vendra en moyenne 17% plus élevée qu'une maison qui n'a pas été mise en scène, et se vendra 95% plus rapidement également.

L'état d'esprit de l'ancienne était qu'une maison vide semble plus grande. But these days, buyers want to imagine themselves living in the home. Ils veulent savoir si la pièce est assez grande pour un lit king-size. Ils veulent savoir où ils mettraient leur télévision dans le salon et si un sectionnel fonctionnait ou non. Ils veulent savoir quelle taille de tapis ils devraient commencer à acheter s'ils font une offre. Tu sais? Nous sommes une culture très visuelle et nous devons le voir pour le croire. La mise en scène réalise exactement cela. Il fournit ce niveau d'assurance supplémentaire que cela semble que l'acheteur pourrait en faire leur maison parce qu'ils se voient vivre dedans.

(J'ajouterais à cela - ne négligez pas aussi la bonne photographie! Mettez-vous aussi sur la maison, et assurez-vous que les photographies le montrent!)

Quand est venu le temps de mettre la Root Beer House sur le marché, je me suis associé à Article à la mise en scène Pour vous montrer à tous quelle énorme différence cela fait! Et cela ne me dérange pas de vous dire cela parce que nous sommes amis, mais une fois que cela a été mis en scène, j'ai réalisé que cela semblait trop mignon, et j'ai décidé la veille de la mise en ligne pour augmenter le prix de 20 000 $. Je suis presque sûr que mon agent pensait l'avoir perdu. Mais vous le ferez, j'ai vendu cette maison en une semaine pour juste sous le prix demandé (5 000 $ sous demandant, donc 15 000 $ de plus que j'avais prévu de le vendre!). Il a fini par établir le nouveau record du prix par pied carré dans le quartier. Cela vaut toujours l'investissement pour organiser une maison! Disons que j'avais décidé de dépenser environ 5 000 $ en meubles pour la mise en scène - j'aurais doublé mon investissement. Je n'aurais pas pu vendre cette maison non statée autant que moi. Voici un peu pourquoi j'ai choisi les meubles que j'ai faits!

The layout of this home was just a little awkward as you just immediately walk into the living room, so I wanted to show that the space could have a versatile use, and things could move around depending on if you’re hosting a party, etc. I chose a neutral gray sofa (the Canapé Anton en gris hivernal ) Parce que celui-ci est un vrai plaisir de la foule. C'est confortable et accueillant! J'ai aussi apporté ça ottoman Pour apporter des tons chauds, et nous l'avons tellement adoré, nous l'avons gardé dans notre propre maison parce que c'est tellement multifonctionnel.

Pour la chambre, j'ai choisi le Berceau de lit de broche en noyer avec le match Table d'appoint de berceau Pour montrer combien d'espace vous avez vraiment ici! C'est là que l'article m'a fait gagner beaucoup de temps. Tout a été livré et assemblé en place par leurs équipes de livraison. Je ne peux pas vous dire à quel point c'était une bouée de sauvetage, car nous essayions frénétiquement de faire la touche finale de la maison pour le mettre sur le marché! Notre acheteur a fini par aimer tellement le lit qu'elle l'a gardé pour elle-même et je ne peux pas la blâmer. C'est parfait et si de haute qualité - c'est du bois solide et c'était si lourd que j'étais très content de ne pas avoir à le déplacer, pour être honnête! J'ai choisi ce coup de poing ardent d'une chaise (le Chaise de rotation à Sunset Orange ) pour que le coin apporte une durée de vie et de couleur dans la pièce, car je suis une âme perdue sans quelque chose d'orange dans mes maisons de dang. Il est important de montrer à quoi peuvent être utilisés les coins supplémentaires et de mettre en place de petites vignettes ici et il y a toujours un peu de plaisir.

Alors que je m'asseyais en essayant de décider de quoi partager dans ce post, il y a tellement de choses, je pourrais sûrement écrire quelques volumes sur les maisons de retournement. Il y a tellement d'informations sur le retournement du monde de l'Internet et il y a déjà beaucoup de bons conseils sur les sujets importants que je n'ai pas couverts comme la budgétisation, finding contractors for work you won’t do yourself, and building a team of people you trust to work together with. Il y a vraiment tellement d'informations, alors profitez de toutes ces ressources gratuites et apprenez autant que vous le pouvez!

Si vous aimez les conseils commerciaux, consultez cet épisode de podcast pour entendre les meilleurs conseils commerciaux (et vie) qu'Elsie et Emma ont jamais reçus!

I hope this was helpful to anyone wishing to set out on their own in the world of flips. Bonne chance à vous tous !! N'hésitez pas à poser des questions dans les commentaires et j'essaierai de répondre autant que possible, et ne soyez pas étranger sur Instagram ( @Parohome ). Merci Emma, ​​Elsie, et le gang de m'avoir récupéré même si je vous ai abandonné pour le soleil et les tacos. Pas de rancune, ouais ?! -Sarah Rhodes

Détails de la chambre // Master Chandelier et Fireplace Pile Sazerac Stitches, Armoires de cuisine par Armoires de lignum et travail du bois, Art mural de Impreinte Juniper, Tapis de salon de Allmodern, Numéros de maison extérieurs par Dropcap Studio. Articles de meubles liés au-dessus de l'article c / o.

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Crédits // auteur, photographie et conception par Paro Home.